【以案释法】农民可否出售宅基地上的房产?

作者: 时间:2018-11-22 16:00:35 来源: 浏览:187 次

2011年,王老汉将房屋卖给同村邻居吴大爷,并按照协议继续居住,七年后,王老汉却认为自己买卖宅基地上的房产违法,想要回房子。

近日,徐州市铜山区人民法院审结这起案件,判决驳回了王老汉的诉讼请求。

为了生计独居老汉“以房养老”

王老汉一生没娶媳妇,与弟弟和早年收养的女儿王曼曼一起生活,后来弟弟去世,女儿出嫁,王老汉只能独居。2011年1月11日,为了日后的生活保障,王老汉与本村的吴大爷签订了协议书,约定吴大爷向王老汉一次性支付5万元购买他居住的房产,同时约定,王老汉仍在原处居住至百年。

此后,王老汉与吴大爷一直和平共处,吴大爷支付钱款后,按照约定继续让王老汉居住。王老汉身体还算健朗,用卖房得来的5万块钱打理自己生活,再加上女儿不时的探望照顾,日子过得倒也安稳。

一朝拆迁老人想要回房子

2018年6月,王老汉听说,因为市政建设,他住的住房面临可能要拆迁,能获得一笔数目不小的补偿金。

听到这些,王老汉心动不已,他仔细想想自己卖房子的事,觉得自己和吴大爷买卖这个房子,其实违法的。因为农村村民一户只能有一处宅基地,吴大爷已经有宅基地了,不能再买自己的宅基地了。另外,按照土地法的规定,依法改变土地权属和用途的应该办理土地证。他们双方虽然签订了协议书,但房子既没有交付,也没有进行权属变更登记,房子还是应该归自己所有。王老汉提出,双方之前签订的购房协议书应当作废,自己将5万元返还给吴大爷,吴大爷应该把房子还给自己。

对于王老汉的说法,吴大爷坚决不同意。他表示,房屋买卖协议书履行七年了,王老汉从没有说过不字,现在听说要拆迁,就称协议书无效,翻脸不认人。自己和王老汉是一个村的,协议书上白纸黑字写得很清楚,出售的是房产不是宅基地,宅基地随房使用,协议书是合法有效的。所以,你说的,我不可能同意。

双方争执不下,王老汉一气之下,向法院提起诉讼,要求解除双方签订的购房协议书。

法院判决涉案房屋买卖合法有效

庭审上,王老汉还表示若涉案房屋拆迁,自己将居无定所,而且自己女儿王曼曼并不同意卖房,擅自出卖侵害了她的合法权益。

吴大爷则当庭承诺,一旦房子拆迁,自己将提供不低于现在居住条件的房子给王老汉住直至百年。

铜山法院审理后认为,根据《土地管理法》第六十二条第一款的规定,农民一户只能拥有一处宅基地,而第四款规定,农民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。可见,法律并不禁止农民出租、出卖自己的房屋,仅仅是出卖、出租后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。另外,农村宅基地具有福利性质,故仅供同一集体经济组织成员之间享有。宅基地受让人可以通过正常的房屋买卖、结婚、遗产继承等方式继受取得宅基地上房屋的所有权。因此,吴大爷购买同村村民王老汉的房屋符合法律规定,合法有效。

至于王曼曼有无资格主张权利,因为房屋建设时,王曼曼尚年幼,没有能力参与建设,不可能是房屋共有人。退一步讲,即使王曼曼系共有人,涉案房屋出售至今已经七年之久,吴大爷已经将原来的房屋翻建,王曼曼对翻建房屋的事实明知却没有提起异议。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。因此,王曼曼根本无权主张权利。

综上,最终铜山法院判决驳回了原告王老汉的诉讼请求,案件判决已生效。

(文中当事人系化名)